Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu là câu hỏi mà đội ngũ chúng tôi nhận gần như mỗi tuần. Người hỏi thì rất nhiều, nhưng câu trả lời lại chẳng bao giờ giống nhau. Cùng một mẫu nhà 4×12, có nhà thầu báo 900 triệu, có nơi báo 1,4 tỷ. Cả hai đều khẳng định giá đó là thật.
Bài này chúng tôi viết để bạn tự bóc tách được con số của căn nhà mình. Tụi tôi sẽ không đưa ra một cục giá tròn trịa cho êm tai. Nếu chỉ nghe con số mà không hiểu nó hình thành từ đâu, bạn rất dễ vỡ lẽ lúc ký hợp đồng.
Vì sao mỗi nhà thầu báo một mức chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu khác nhau?
Cách đây ít lâu, đội ngũ chúng tôi tư vấn cho một gia đình ở vùng ven thành phố. Cùng một lô đất 4×12, ba nhà thầu đưa ra ba mức cách xa nhau. Bên thấp nhất báo 920 triệu, bên giữa báo 1,15 tỷ, bên cao nhất báo 1,38 tỷ. Chủ nhà hoang mang, không biết nên tin ai.
Điều ít ai để ý là cả ba đều không nói dối. Mỗi bên đang tính một phạm vi công việc khác nhau. Bên rẻ nhất thường chỉ báo phần thô cộng nhân công, chưa gồm gạch ốp, chưa gồm cửa, chưa gồm tủ kệ. Bên ở giữa báo trọn gói với vật tư phổ thông. Bên còn lại báo trọn gói vật tư khá, kèm luôn nội thất cơ bản.
Ba phạm vi khác nhau thì đương nhiên ba con số khác nhau. Vấn đề không nằm ở chỗ ai đúng ai sai. Vấn đề là bạn có hiểu mình đang so sánh cái gì hay không.
Khoảng chênh vài trăm triệu giữa hai báo giá nằm ở đâu
Khoản chênh đó không rơi vào một chỗ duy nhất. Nó rải ra khắp công trình, và thường là những khoản chủ nhà không để ý khi nghe báo giá.
Đầu tiên là phần móng, và đây cũng là khoản chênh nhiều nhất. Móng đơn rẻ, móng băng đắt hơn, còn ép cọc bê tông thì đội thêm một khoản đáng kể. Chỉ riêng chuyện đất yếu hay đất tốt đã đẩy con số đi xa nhau. Nhà xây trên nền đất ao lấp lại càng phải xử lý kỹ hơn nữa.
Tiếp đến là phần mái. Mái tôn nhẹ, thi công nhanh, giá dễ chịu. Mái bê tông cốt thép nặng hơn, cần kết cấu chịu lực tốt hơn, tốn thêm cả vật tư lẫn nhân công. Mái ngói lại càng nặng và càng tốn. Rồi tới vật tư hoàn thiện. Gạch ốp lát loại phổ thông và loại cao cấp có thể chênh nhau gấp ba lần giá. Thiết bị vệ sinh, cửa nhôm kính, đèn điện, sơn — mỗi thứ một chút, cộng lại thành cả trăm triệu.
Ba biến số quyết định toàn bộ con số dự toán
Muốn tự kiểm soát chi phí, bạn phải nắm ba biến số này. Thứ tự quan trọng cũng đúng như thứ tự chúng tôi liệt kê bên dưới.
Thứ nhất là diện tích sàn xây dựng. Đây không phải diện tích đất. Nó là tổng diện tích sàn mà thợ thực sự phải thi công, cộng thêm phần móng và phần mái quy đổi. Nhà 4×12 không có nghĩa là 48m2 sàn. Thường thì con số rơi vào khoảng 96–110m2 sàn sau khi tính đủ. Nói cho dễ hiểu, đây chính là số mét vuông bạn phải trả tiền cho nhà thầu.
Thứ hai là đơn giá nhân công. Đây là tiền công thợ, tính theo mét vuông sàn. Phần này thay đổi theo vùng và theo thời điểm, nhưng ít biến động hơn vật tư. Nó gần như cố định trong suốt công trình, miễn là bạn không phát sinh thêm hạng mục.
Thứ ba là mức độ hoàn thiện. Đây là biến số khiến hai căn nhà cùng diện tích chênh nhau nhiều nhất. Hoàn thiện cơ bản, trung bình hay khá — mỗi nấc đẩy đơn giá mỗi mét vuông lên một đoạn.
Không có diện tích thì không ai trả lời chính xác được
Bạn thử nghĩ thế này. Một cái áo sơ mi có giá, nhưng giá đó phụ thuộc vào size, chất vải và thương hiệu. Nhà cũng vậy. Không có size thì không ai may được, không có vải thì không ai báo được giá.
Diện tích chính là size của căn nhà. Bỏ diện tích ra khỏi câu hỏi thì mọi con số đưa ra đều chỉ để tham khảo. Chúng tôi thường khuyên bạn cầm theo bản vẽ, hoặc ít nhất là kích thước đất, rồi mới ngồi nghe báo giá.
Cách tính diện tích sàn xây dựng cho nhà 1 trệt 1 lầu
Đây là khúc khiến nhiều người mất tiền oan vì không hiểu. Chủ nhà nghĩ diện tích đất 48m2 thì nhà chỉ có 48m2 sàn. Nhà thầu tính ra 100m2 sàn, chủ nhà tưởng mình bị hớ. Kỳ thực cách tính này là chuẩn chung, ai làm nghề cũng theo.
Cách nhẩm gọn nhất là lấy diện tích tầng trệt cộng diện tích tầng lầu. Hai phần này thường xấp xỉ bằng nhau. Sau đó cộng thêm phần móng, phần mái, và sân nếu có. Vì sao phải cộng móng và mái? Vì thợ vẫn phải làm phần đó, vẫn tốn vật tư và công sức. Móng nằm dưới đất, không thấy được, nhưng nó chiếm một tỷ lệ đáng kể trong hóa đơn.
Hệ số móng theo từng loại nền đất
Móng đơn là loại đơn giản nhất, đặt dưới từng cột, phù hợp nhà nhẹ và đất nền tương đối tốt. Khi quy đổi chi phí, loại này thường chiếm khoảng 20–30% diện tích tầng trệt.
Móng băng chạy thành dải liên tục dưới tường và cột, chắc hơn móng đơn. Loại này thường được tính khoảng 40–50% diện tích tầng trệt. Đây cũng là loại phổ biến nhất cho nhà phố 1 trệt 1 lầu hiện nay.
Móng cọc phải ép cọc bê tông hoặc cọc tre xuống sâu, dùng cho đất yếu. Đây là loại tốn nhất. Nhưng cũng là loại bạn đừng bao giờ tiếc tiền. Sửa móng sau khi xây xong gần như là chuyện không thể. Với những ai đang tìm hiểu về cách cố định kệ treo và thiết bị trong nhà, bài bu lông nở an toàn cho tủ bếp và kệ treo tường có thêm nguyên tắc chọn phụ kiện chịu lực.
Hệ số mái — khoản nhiều người quên nên bị đội giá cuối công trình
Mái tôn nhẹ nhất, thường tính khoảng 15–25% diện tích. Đây là lựa chọn phổ biến cho nhà phố cần tiết kiệm chi phí. Mái bê tông cốt thép nặng hơn, cần kết cấu chịu lực đàng hoàng, thường tính khoảng 40–50% diện tích. Đổi lại, mái bê tông có thể tận dụng làm sân thượng, trồng cây, phơi đồ.
Mái ngói nặng nhất và phức tạp nhất khi thi công, thường tính 60–70% diện tích tùy độ dốc. Đẹp thì đẹp, nhưng đây là khoản đẩy chi phí lên rõ rệt. Nếu bạn đang cân nhắc vật liệu hoàn thiện sao cho hợp ngân sách, bài vật liệu chống bám bẩn cho nhà có trẻ nhỏ có vài gợi ý đáng tham khảo.
Ví dụ ra tổng mét vuông sàn cho nhà 4×12
Lấy ví dụ cụ thể cho dễ hình dung. Nhà 4×12, diện tích đất 48m2, làm 1 trệt 1 lầu, chừa sân trước 1m để xe.
Phần nhà chính còn 4×11 = 44m2. Tầng trệt 44m2, tầng lầu 44m2, cộng lại 88m2. Cộng thêm móng băng khoảng 20m2 và mái tôn khoảng 10m2. Tổng cộng rơi vào khoảng 118m2, làm tròn còn khoảng 110–120m2 tùy độ vươn ban công.
Bạn thấy đó — đất 48m2 nhưng diện tích tính tiền gấp đôi, gấp rưỡi. Hiểu được con số này rồi thì mọi báo giá phía sau đều dễ kiểm tra hơn nhiều.
Nếu muốn tham khảo thêm cách bố trí sao cho từng phòng dễ dùng, đội ngũ chúng tôi có bài nội thất đẹp nhưng khó dùng vì thiếu kích thước chuẩn để bạn đối chiếu trước khi chốt bản vẽ.
Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu diện tích 4×12
Đây là kích thước phổ biến nhất ở các đô thị, nhất là nhà phố trong hẻm. Chúng tôi lấy mốc khoảng 100–110m2 sàn để tính, cộng trừ tùy bạn có chừa sân hay làm ban công vươn ra.
Ba mức hoàn thiện dưới đây là mức chúng tôi thường đối chiếu khi tư vấn cho khách ở khu vực thành phố lớn. Con số sẽ lệch ở tỉnh hoặc vùng ven, nên bạn chỉ nên dùng để định hình khoảng giá.
- Cơ bản: khoảng 5,5–6 triệu/m2, tổng dự toán rơi vào 550–660 triệu. Gạch ốp phổ thông, cửa nhôm kính loại thường, sơn nội thất loại rẻ, không có nội thất gắn tường.
- Trung bình: khoảng 6,5–7,5 triệu/m2, tổng dự toán 680–820 triệu. Gạch khá hơn, cửa nhôm kính hệ tốt, sơn cả nội và ngoại thất, có tủ bếp cơ bản và thiết bị vệ sinh ổn định.
- Khá: khoảng 8–10 triệu/m2, tổng dự toán 850 triệu đến 1,1 tỷ. Đá granite mặt bậc, thiết bị vệ sinh có thương hiệu, tủ âm tường, đèn trang trí, mái bê tông thay mái tôn.
Đơn giá ở đây đã bao gồm nhân công và vật tư. Nếu bạn chỉ thuê nhân công, con số sẽ thấp hơn nhiều vì vật tư do mình tự mua.
Phần thô gồm móng, cột, dầm, sàn, tường gạch, mái và hệ thống điện nước âm, thường rơi vào khoảng 550–750 triệu. Phần hoàn thiện gồm ốp lát, sơn, cửa, thiết bị và nội thất cơ bản, dao động khoảng 900 triệu đến 1,2 tỷ nếu tính tổng thể. Nếu bạn nghe báo giá thấp hơn nhiều so với khoảng này, hãy kiểm tra kỹ xem đã có móng và mái trong bảng chưa. Đây là hai khoản hay bị bỏ quên để báo giá nghe hấp dẫn.
Phần nào cắt được, phần nào tuyệt đối không
Bạn có thể tiết kiệm ở gạch ốp lát, sơn nội thất, đèn trang trí, tủ kệ. Đây là những thứ làm sau được, thay được, không ảnh hưởng đến sự an toàn của căn nhà.
Ngược lại, móng, cột, dầm và sàn tuyệt đối không được cắt. Chống thấm sân thượng, sênô và khu vực vệ sinh cũng vậy. Sửa móng sau khi ở thì phải đập nhà. Thấm dột không xử lý sớm thì mục trần, mốc tường, phải làm lại từ đầu. Đây là điều chúng tôi luôn nhắc khách trước khi ký hợp đồng: chỗ nào đục ra được thì tiết kiệm, chỗ nào không đục được thì đầu tư.
Lưu ý riêng với nhà 4×12
Nhà 4m ngang thì cầu thang thường chiếm gần hết bề ngang. Nếu làm cầu thang đẹp, dùng đá granite mặt bậc, lan can inox hoặc kính cường lực, khoản này có thể ngốn vài chục triệu. Bạn nên tính trước khoản cầu thang riêng, vì nhiều bảng báo giá không tách rõ. Muốn tham khảo phương án tiết kiệm diện tích, bài cầu thang xoắn đẹp và an toàn theo kích thước chuẩn sẽ giúp bạn cân nhắc.
Vách ngăn cũng vậy. Nhà hẹp nên phải ngăn chia nhiều khu vực hơn, dẫn đến số mét tường nhiều hơn nhà rộng. Khi báo giá theo mét vuông sàn, đơn giá của nhà hẹp thường cao hơn một chút. Đó là lý do vì sao nhà 4×12 nhiều khi tốn kém hơn tỷ lệ diện tích của nó.
Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu diện tích 5×15
Đây là kích thước lý tưởng hơn cho nhà phố. Mặt tiền 5m cho phép bố trí phòng khách, bếp, cầu thang và lối đi thoải mái hơn. Tổng tiền cao hơn 4×12, nhưng đơn giá tính trên mét vuông lại thường dễ chịu hơn.
Với nhà 5×15, nếu chừa sân trước 3m và chừa khoảng không sau 1m, diện tích nhà chính còn khoảng 5×11 = 55m2. Tầng trệt và lầu cộng lại 110m2, cộng móng và mái thì tổng rơi vào khoảng 140–160m2 sàn. Bạn có thể làm ban công vươn rộng hơn nữa nếu muốn. Những chia sẻ về hướng đặt bếp theo tuổi để rước tài lộc cũng thường được các gia chủ hỏi kèm khi bàn bố trí tầng trệt.
Chúng tôi thường tạm chia ba mức cho nhà 5×15 như sau. Mức cơ bản khoảng 6,2–6,8 triệu/m2, tổng dự toán khoảng 900 triệu đến 1,05 tỷ. Mức trung bình khoảng 7,5–8,5 triệu/m2, tổng dự toán khoảng 1,1–1,35 tỷ. Mức khá khoảng 9,5–11 triệu/m2, tổng dự toán khoảng 1,35–1,65 tỷ.
Nếu bạn chọn mái bê tông thay mái tôn, cộng thêm khoảng 80–150 triệu tùy diện tích mái. Nếu đất yếu phải ép cọc, đội thêm một khoản nữa.
Vì sao nhà 5×15 thường lợi thế hơn về đơn giá mỗi mét vuông
Nghe có vẻ ngược, nhưng đây là điều đội ngũ chúng tôi quan sát được nhiều lần. Nhà rộng hơn thì chi phí cầu thang, vách ngăn, hạ tầng điện nước chia đều trên nhiều mét vuông hơn. Cùng một cái cầu thang, nhà 4×12 phải gánh trên diện tích nhỏ, nên đơn giá mỗi mét vuông cao hơn.
Chưa kể nhà 5m ngang thi công dễ hơn, ít phải gia cố kết cấu kiểu vươn, dầm chìa. Mọi thứ đơn giản hơn thì giá hợp lý hơn. Đây là lý do nhiều gia chủ chọn mua đất mặt tiền 5m dù giá đất cao hơn, vì phần xây dựng về sau sẽ bù lại phần nào.
Gợi ý bố trí để tận dụng chiều ngang
Với nhà 5m ngang, bạn có thể đặt cầu thang một bên thay vì giữa nhà. Cách này giữ được một khoảng thông tầng sáng sủa, đồng thời giảm số lượng dầm cần gia cố.
Về kết cấu, nếu bố trí được cột và dầm theo nhịp đều từ 5m trở xuống, chi phí thép và bê tông sẽ nhẹ hơn đáng kể. Đây là khoản chúng tôi luôn bàn với gia chủ ngay từ bước xin phép xây dựng. Sửa kết cấu sau khi đã đổ sàn thì rất tốn.
Đơn giá nhân công và vật tư tham khảo
Giá vật tư và nhân công biến động theo thời điểm và theo vùng. Số liệu dưới đây là mức chúng tôi thường đối chiếu ở khu vực thành phố lớn tại thời điểm viết bài. Bạn nên xem đây là khoảng tham chiếu, rồi cập nhật lại theo báo giá địa phương.
Nhân công phần thô là tiền công thợ xây, thợ sắt, thợ cốp pha để làm móng, cột, dầm, sàn, tường và mái. Mức phổ biến hiện nay dao động khoảng 1,1–1,5 triệu/m2 diện tích sàn. Con số này chưa bao gồm vật tư, do chủ nhà tự mua hoặc nhà thầu mua hộ.
Vì sao đơn giá nhân công ít chênh giữa các nhà thầu? Vì tiền công thợ được tính theo ngày, và mặt bằng chung của thị trường lao động gần như cố định. Chênh lệch nằm ở tay nghề và tốc độ thi công nhiều hơn là ở con số mỗi mét vuông.
Đơn giá trọn gói gồm cả nhân công và vật tư. Mức phổ thông hiện nay cho nhà phố 1 trệt 1 lầu thường rơi vào khoảng 4,5–6,5 triệu/m2, chưa tính nội thất rời như bàn ghế, giường tủ. Khoảng 4,5–5 triệu/m2 thường là gói vật tư phổ thông, đủ ở nhưng không bền lâu. Khoảng 5,5–6,5 triệu/m2 là gói khá hơn, dùng vật tư có thương hiệu và chống thấm đàng hoàng.
Tiền công thợ gần như cố định, nhưng giá vật tư thì mênh mông. Cùng một mét vuông gạch ốp, có loại 150.000 đồng mỗi mét, có loại 600.000 đồng mỗi mét. Cùng một bộ cửa nhôm kính, hệ phổ thông và hệ cao cấp có thể chênh nhau gần gấp đôi. Chưa kể sắt thép và xi măng biến động theo giá thị trường thế giới và tỷ giá. Có thời điểm thép tăng vài giá chỉ trong một tháng. Khoảng chênh cuối cùng giữa hai nhà cùng diện tích phần lớn nằm ở đây, chứ không phải ở tiền công.
Chọn thầu trọn gói hay tự thuê nhân công?
Câu này chúng tôi nghe mỗi ngày. Câu trả lời phụ thuộc vào chính bạn: có thời gian không, có hiểu biết về xây dựng không, và có ai giám sát giúp không.
Thuê trọn gói, bạn giao toàn bộ cho nhà thầu, chỉ cần duyệt mẫu và thanh toán theo tiến độ. Nhàn thân, ít phải va chạm với thợ, ít mất thời gian. Đổi lại, đơn giá mỗi mét vuông cao hơn, và chất lượng phụ thuộc vào uy tín nhà thầu. Rủi ro lớn nhất của trọn gói là báo giá thiếu hạng mục. Lúc ký thì 1,1 tỷ, lúc làm xong thì 1,4 tỷ vì phát sinh nghiêng cửa, phát sinh cầu thang, phát sinh chống thấm.
Tự làm, bạn tiết kiệm được khoảng 10–20% so với trọn gói, tùy mức độ hiểu biết của mình. Nhưng đổi lại, bạn phải có mặt gần như mỗi ngày, phải tự mua vật tư, phải tự kiểm tra khối lượng. Rủi ro lớn nhất là mua vật tư thiếu, phải mua thêm vài lần đắt hơn mua một lần. Rồi chuyện thợ trộn vật tư quá nhiều để làm nhanh cũng khó kiểm soát. Nếu bạn không có kinh nghiệm, khoản tiết kiệm 10–20% có thể bay hết vào vật tư dư và sửa lại.
Bạn nên tự giám sát nếu công trình nhỏ, gần nơi ở, và bạn có chút hiểu biết về vật tư cơ bản. Kể cả khi thuê trọn gói, việc ghé công trình đều đặn cũng giúp phát hiện sớm sai sót. Với khoản sơn và hoàn thiện, bài cách tính tiền sơn nhà theo mét vuông không bị đội giá có công thức khá sát thực tế.
Cách chúng tôi luôn khuyên khách: lấy ít nhất hai, tốt hơn là ba báo giá từ các nhà thầu khác nhau. Sau đó lập một bảng so sánh theo từng hạng mục, gồm móng, khung, tường, mái, điện nước, ốp lát, sơn, cửa, thiết bị. Nhà thầu nào thiếu hạng mục, bạn sẽ thấy ngay trên bảng. Khi nhận báo giá, hãy yêu cầu nhà thầu tách ba phần: phần thô, phần hoàn thiện, và mục dự phòng phát sinh.
Một mẹo nữa từ đội ngũ chúng tôi: ghi rõ chủng loại vật tư trong hợp đồng, kèm tên hãng và mã sản phẩm nếu có. Nhà thầu ghi “gạch men cao cấp” thì gần như vô nghĩa. Phải ghi rõ thương hiệu, mã và kích thước cụ thể thì mới kiểm tra được.
Vài khoản phát sinh dễ đẩy chi phí vượt dự toán
Phát sinh không phải lúc nào cũng do nhà thầu làm khó. Nhiều khi nó đến từ những thứ rất thực tế mà lúc lập dự toán chưa ai nghĩ tới.
Đầu tiên là xử lý nền đất. Khi đào móng mới phát hiện đất yếu, phải thêm cọc hoặc thay đổi phương án móng. Khoản này có thể cộng thêm vài chục đến vài trăm triệu tùy quy mô. Thứ hai là thay đổi thiết kế giữa chừng. Chủ nhà đổi ý muốn chuyển vị trí cầu thang, thêm phòng vệ sinh, hoặc nới rộng ban công. Mỗi lần đổi ý là một lần đập ra làm lại.
Thứ ba là các hạng mục hạ tầng ngầm. Điện nước âm tường nếu không tính kỹ từ đầu, tới lúc đục tường mới nhận ra thiếu ổ cắm, thiếu đường ống, lại phải làm thêm. Thứ tư là hoàn thiện ngoại thất. Nhiều người chỉ tính hoàn thiện bên trong, tới lúc làm mặt tiền mới thấy tốn thêm một khoản không nhỏ.
Để tránh bị động, chúng tôi thường khuyên bạn giữ một khoản dự phòng khoảng 10–15% tổng dự toán. Khoản này không phải để xài, mà để ngủ ngon. Nếu không phát sinh gì thì càng tốt, còn khi có việc đột xuất, bạn vẫn xoay kịp mà không phải vay nóng.
Lời kết từ đội ngũ chúng tôi
Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu không có con số cố định cho mọi người. Nó là kết quả của một bài toán gồm diện tích, đơn giá và mức hoàn thiện. Ba biến số đó thay đổi thì con số cuối cùng thay đổi theo, có khi lệch nhau cả mấy trăm triệu.
Điều chúng tôi mong bạn mang theo sau khi đọc hết bài này không phải là một con số cụ thể. Mà là cách đặt câu hỏi đúng khi ngồi với nhà thầu: diện tích sàn bao nhiêu, đơn giá đã gồm gì, vật tư loại nào. Hỏi được ba điều đó, bạn đã tự bảo vệ được túi tiền của mình rồi. Còn nếu vẫn còn chỗ nào lấn cấn, cứ để lại câu hỏi — đội ngũ chúng tôi luôn sẵn sàng ngồi lại bóc tách cùng bạn.