Mỗi khi bắt đầu tìm giải pháp xây nhà tiết kiệm chi phí, phần lớn gia đình thường nghĩ ngay đến chuyện mặc cả với thợ hay chọn loại vật liệu rẻ nhất trên thị trường. Thế nhưng sau nhiều công trình đã hoàn thiện, đội ngũ chúng tôi nhận ra đó chưa phải yếu tố quyết định nhất. Câu hỏi quen thuộc nhất của gia chủ sau khi bàn giao vẫn là vì sao tổng chi thực tế lại vượt xa dự trù ban đầu.
Lý do dễ nghĩ tới nhất là giá sắt thép tăng, nhân công đòi thêm tiền hay thị trường biến động. Những yếu tố ấy có thật và đôi khi gây ảnh hưởng không nhỏ. Tuy nhiên, khi rà lại từng hồ sơ, chúng tôi thấy phần lớn khoản đội vốn lại bắt nguồn từ chính bản vẽ được duyệt trước khi khởi công. Bạn sẽ thấy điều này rõ hơn qua một trường hợp cụ thể bên dưới.
Có một trường hợp chúng tôi nhớ khá rõ. Hai căn nhà được xây cùng thời điểm, cùng đơn giá vật tư, vậy mà chênh nhau hàng chục triệu đồng. Căn thứ nhất có mặt bằng vuông vức. Căn thứ hai lại có nhiều góc xéo và tường uốn lượn theo sở thích thẩm mỹ của chủ nhà. Khoản chênh ấy gần như nằm hết ở độ phức tạp của thiết kế, chứ không nằm ở giá vật liệu.
Bản vẽ đẹp trên giấy chưa chắc đã tối ưu ngoài công trường
Một phối cảnh đẹp mắt không đồng nghĩa với việc công trình dễ thi công. Mái nhiều góc xéo, các chi tiết giật cấp cầu kỳ hay mảng ốp đá tự nhiên uốn cong đều buộc đội thi công phải làm thủ công nhiều hơn. Vật liệu cũng bị cắt ghép nhiều hơn mức cần thiết. Điều đó kéo theo hao hụt và thời gian hoàn thiện dài ra. Chúng tôi thường nói vui với gia chủ rằng mỗi đường cong thêm vào bản vẽ là một khoản tiền thêm vào công trường.
Cửa sổ hình vòm là ví dụ dễ thấy nhất. Trên bản vẽ nó rất duyên dáng. Nhưng chi phí gia công thường cao hơn hẳn so với cửa vuông thông thường, chưa kể việc lắp đặt cũng cần thêm công sức và kiểm soát kín nước khó hơn. Vì vậy, mỗi chi tiết thẩm mỹ bạn thêm vào nên được đặt câu hỏi: nó đem lại giá trị gì tương xứng với phần tiền tăng thêm?
Một ví dụ về mái giật cấp khiến ngân sách phình to
Chúng tôi từng tư vấn cho một gia đình muốn làm mái nhiều lớp giật cấp để tạo điểm nhấn kiến trúc. Khi bóc tách khối lượng, phần mái này làm tăng đáng kể chi phí kết cấu lẫn chống thấm so với phương án mái đơn giản. Điều khiến gia chủ bất ngờ nhất là hiệu quả thẩm mỹ không tương xứng với số tiền bỏ ra. Ngôi nhà đẹp thật, nhưng họ phải chấp nhận khoản chênh lệch lớn hơn dự kiến.
Đây là kiểu phát sinh khó lường nếu chỉ nhìn vào ảnh dựng 3D. Hình khối thì đẹp, nhưng ảnh không cho thấy cách thi công phía sau. Độ dốc mái, chỗ tụ nước, mối nối giữa các cấp mái đều ảnh hưởng đến chi phí. Vì thế, khi thấy hai căn nhà cùng diện tích mà giá chênh nhau, bạn nên xem lại bản vẽ trước tiên.
Ba nguyên tắc giúp bản vẽ vừa đẹp vừa nhẹ ngân sách
Để công năng vẫn đảm bảo mà ngân sách nằm trong tầm kiểm soát, chúng tôi thường gợi ý gia chủ cân nhắc vài nguyên tắc ngay từ bước phác thảo. Đây không phải công thức cứng nhắc, mà là kinh nghiệm rút ra từ nhiều công trình thực tế.
Nguyên tắc đầu tiên là ưu tiên hình khối vuông vắn. Khối càng đơn giản thì lượng vật liệu hao hụt càng ít, tiến độ cũng nhanh hơn đáng kể so với khối nhà nhiều mặt lồi lõm. Với nhà phố hay nhà ống, điều này đặc biệt có lợi, vì mặt tiền hẹp và chiều sâu lớn vốn đã giới hạn sự phức tạp sẵn có. Bạn không cần thiết kế cầu kỳ để nhà vẫn có dáng riêng.
Nguyên tắc thứ hai là module hóa các không gian theo kích thước phổ biến. Phòng ngủ 3x3m hay phòng ngủ 10m2 đã trở thành chuẩn quen thuộc trên thị trường. Nhờ vậy, việc chọn cửa, tủ, giường có sẵn dễ hơn nhiều so với đặt riêng theo số đo tùy chỉnh. Khu vệ sinh và bếp cũng nên bố trí theo kích thước gạch ốp lát và thiết bị thông dụng để hạn chế cắt chỉnh.
- Hình khối đơn giản giúp giảm hao hụt vật liệu.
- Kích thước module chuẩn giúp dễ chọn nội thất có sẵn.
- Thống nhất kết cấu và hoàn thiện từ đầu tránh đục phá về sau.
Nguyên tắc thứ ba là thống nhất phương án nội thất và kết cấu ngay từ giai đoạn thiết kế. Nhiều gia đình vừa xây vừa sửa, và hậu quả thường là phải đục phá tường đã hoàn thiện để đi lại đường điện nước. Việc đó tốn kém hơn nhiều so với dành thời gian tính toán kỹ từ đầu. Nếu bạn đang tìm hình khối gọn gàng, ít chi tiết rườm rà để tham khảo, có thể xem thêm mẫu nhà 2 tầng 4 phòng ngủ dưới 1 tỷ để hình dung cách bố trí hợp lý.
Vật liệu thay thế cũng góp phần vào bài toán tiết kiệm
Bản vẽ hợp lý mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại nằm ở việc chọn vật liệu phù hợp với ngân sách và tiến độ mong muốn. Không ít gia đình dựng nhà tạm trong lúc chờ tích lũy đủ vốn để xây kiên cố, và họ thường hỏi chúng tôi về các loại vật liệu lắp ghép thi công nhanh.
Chúng tôi luôn giải thích rõ ưu nhược điểm trước khi gia chủ quyết định. Nhiều người băn khoăn về chi phí làm nhà bằng tấm panel so với xây gạch truyền thống. Tấm panel có ưu điểm thi công nhanh, phù hợp nhà tạm hoặc công trình cần hoàn thiện gấp. Bạn vẫn nên cân nhắc thêm độ bền theo thời gian, khả năng cách âm, cách nhiệt và việc dùng lâu dài hay chỉ tạm thời.
Việc chọn vật liệu cũng không nên tách rời khỏi bản vẽ. Một thiết kế module hóa tốt sẽ giúp tấm lắp ghép phát huy hết lợi thế, vì kích thước các module dễ khớp với sản phẩm sản xuất sẵn. Ngược lại, bản vẽ nhiều góc cạnh sẽ làm mất ưu điểm thi công nhanh. Nếu muốn đọc thêm kinh nghiệm bố trí không gian, bạn có thể xem chuyên mục kiến thức nội thất trên website của chúng tôi.
Phối hợp giữa gia chủ, kiến trúc sư và đội thi công
Một bản vẽ đẹp trên phần mềm vẫn chưa đủ để bảo đảm ngân sách. Chúng tôi luôn khuyên gia chủ chọn đơn vị vừa có năng lực thiết kế, vừa trực tiếp thi công hoặc liên kết chặt chẽ với đội thi công. Khi kiến trúc sư hiểu điều kiện thực tế ngoài công trường, bản vẽ sẽ sát với khả năng triển khai hơn, và tình trạng dự toán một đằng, chi phí thực tế một nẻo sẽ giảm đi rõ rệt.
Nhiều gia đình vì lý do này đã tìm đến các đơn vị cung cấp giải pháp xây nhà tiết kiệm chi phí trọn gói. Ở đó, kiến trúc sư và đội thi công cùng làm việc trên một hệ thống dự toán ngay từ bản vẽ đầu tiên. Mọi thay đổi thiết kế đều được cập nhật chi phí song song, nên gia chủ không phải chờ đến lúc thi công mới phát hiện phát sinh.
Trước khi ký hợp đồng thiết kế, bạn nên chủ động trao đổi rõ ngân sách dự kiến với kiến trúc sư. Nếu chỉ đưa yêu cầu về công năng và thẩm mỹ mà không nói về giới hạn tài chính, kiến trúc sư sẽ khó đề xuất phương án sát nhu cầu. Biết trước ngân sách, họ có cơ sở cân nhắc ngay từ đầu, thay vì phải chỉnh sửa nhiều lần sau khi dự toán đã vượt mức.
Bạn cũng nên yêu cầu bóc tách khối lượng vật tư dự kiến kèm theo bản vẽ. Bảng này không cần chi tiết đến từng viên gạch, nhưng nên thể hiện các hạng mục chính như phần thô, phần hoàn thiện và hệ thống điện nước. Có sẵn thông tin đó, bạn chủ động cân đối ngân sách và biết trước hạng mục nào có thể điều chỉnh khi cần tiết giảm.
Kết luận: tiết kiệm bắt đầu từ tư duy thiết kế
Tiết kiệm chi phí xây nhà một cách bền vững không nằm ở việc cắt giảm vật liệu hay ép giá nhân công khi thi công. Nó bắt đầu từ tư duy thiết kế ngay trên những bản vẽ đầu tiên. Một bản vẽ được tính toán kỹ về hình khối, kích thước và sự phối hợp giữa các hạng mục sẽ giúp bạn tránh phần lớn khoản phát sinh không đáng có.
Nếu đang chuẩn bị xây nhà, đội ngũ chúng tôi khuyên bạn dành đủ thời gian cho khâu thiết kế trước khi vội khởi công. Đó là khoản đầu tư nhỏ nhưng mang lại hiệu quả kiểm soát ngân sách lớn nhất cho cả công trình, và cũng là điều chúng tôi mong mỗi gia đình cân nhắc kỹ trước khi bắt tay xây tổ ấm của mình.